北京低密度住宅市场研究报告[1]

　　随着全球性城市化进程的推进、城市人口密度的快速增长和地价的不断攀升，低密度住宅逐渐从城市中心地带向外转移，新的城市形态和住宅产品形式由此形成。对比发达国家城市发展和低密度产品发展的经验，在国外特别是欧美国家，随着社会经济的发展和居民收入水平的不断提高，以及道路交通方式的变革，较早出现住宅郊区化的趋势。时至今日，欧美国家已形成较为稳定的居住形态和住宅形式，在城市的郊区和一些人口聚集的小镇或卫星城，多为以生活居住功能为主的低密度城郊住宅区，如花园洋房、TOWNHOUSE、别墅等。

　　反观我国近期所出现的大量低密度住宅产品也是和城市经济的发展、国民生活水准的提高，以及人们对居住人性化观念的增强紧密相连的，在这个过程中，人们对回归自然、渴望提升居住品质等要求成为低密度住宅蓬勃兴起的重要推动力。

　　北京低密度住宅发展的十年正好是北京城市化进程最快的十年。对比上世纪90年代北京低密度住宅发展之初，从项目区位多集中在城市的北部一隅到今天分布区域的空前广泛；从单一的独栋别墅到别墅、双拼、Townhouse、叠拼和花园洋房等多种类型并存的繁荣景象；从其作为绝对的高端产品到成为广大中端客户“经济适用房”的理想。在低密度住宅迅猛发展，开发总量惊人增长的背后，我们可以看到，每一个阶段不仅是在区域上的变化，还有细分市场下做足的产品差异促使产品形态得到极大的丰富，以及客群消费理念变化下开发商对客群定位及产品价格的修正。从此，人们对于"低密度"的认识越来越清晰，低密度住宅开始成为房地产业内探讨的热点。

　　二、低密度住宅的界定及物业类型

　　低密度住宅是相对于城区容积率较高的建筑而言的，一般城区住宅的容积率在3－6之间都是正常的，在城市商业区，容积率甚至可以达到12。业内严格来讲，容积率不高于1.2，绿化率保证在50％以上，建筑密度保证在30％以下，限高18米的住宅才可以称之为低密度住宅。但他并不是一个绝对的概念，简单的说低密度住宅就是低容积率、高绿化率、居住舒适度较高的住宅。

　　低密度住宅可以比较容易地做出近人的尺寸与体量，在功能上可以达到更舒适的感觉，居住环境也较宽松。其产品构成有多层住宅、花园洋房、Town-house、别墅（独立、联排、叠拼）等。别墅禁令发布后，多层住宅和花园洋房逐渐成为低密度住宅的主流产品，本文也将以此为切入点，对北京低密度住宅市场进行分析。

　　三、低密度住宅特点

　　（1）低密度住宅优势

　　低容积率。以6层以内的多层集合住宅及“花园洋房”、Cityhouse等变形产品为主力的混合社区，容积率大体应在1.2以下。低密度社区为市场所定义的产品形态特征，它比高密度住宅具有更加疏朗的规划布局，而不是如集成板一般的紧凑密集；在一个集合单元和居住组团中有适度的人数构成，而不是限定性的居住集中营。在这样的规划基础上，建筑注重表达宜人的体量和连贯性的室内外关系，再通过对自然景观的借助和对内部小环境的营造，最终形成安逸放松、远离压力、健康积极的生活形态

　　高绿化率。社区的亲近感、美感、安适的生活场景、宁静程度是今后低密度住宅产生差异化的主要因素。近人的尺度与体量、功能上的舒适度、环境的宽松自然将是项目竞卖点。50％以上的绿化率，住区绿地应将草坪、灌木、乔木、古木错落栽植，低密度住宅关于绿化率的标准是市内住宅所无法达到的。

　　产品个性化。低密度住宅的低容积率甚至是独门独户决定了其设计风格和建造模式的多样化和个性化。独特的产品、新颖的外立面、精致阔绰的户型，顾客可以随意选择自己喜欢的建筑式样，甚至可以按照自己的意愿设计自己的住宅，这同样是市内住宅所无法做到的。

　　价格合理性。低密度住宅的价格与市内基本相当，甚至低于市内价格，却能拥有难得的自然环境、舒适空间和独特风格，这对广大购房者来说无疑具有很大的吸引力。

　　（2）低密度住宅劣势

　　交通不便。由于自身对容积率、绿化率、建筑密度等的过高要求，低密度住宅一般选择在市郊或者离市中心较远车程的范围，交通体系不十分发达，为出行带来了一定的不便。

　　配套缺失。低密度住宅所在部分市郊地区或者交通发达，商业、娱乐业等配套设施比较差，或者根本就是尚未开发的地区，难以形成大规模商业氛围，居住氛围不浓厚。

　　价格瓶颈。低密度住宅追求的是生活品质的提升，面积是其中很重要的一个指标，大面积住宅必然决定了其高总价的特性，因此客户购买力必须支持高总价，这也决定了低密度住宅的购买人群。

　　文化瓶颈。由于低密度住宅的特性决定了社区内人口数量及情感沟通局限，所以社区文化的建立成了一个难题。

　　第二部分北京低密度住宅市场区域分析

　　一、东部低密度住宅市场分析

　　（1）东部低密度住宅市场特点分析

　　低密度住宅所在区位由劣势转为优势。北京早期的大多数低密度项目都位于城市远郊，与城市有一定距离，甚至与亚城市中心的关系亦很微弱。项目选址与土地出让政策和土地操作有直接的联系，也与开发商对城市形态观念的淡薄有关。这些楼盘或特立独行，或与少数几个楼盘毗邻而居，它们往往脱离城市公共交通体系，又由于未开发土地的阻隔而处于城市服务半径之外。它们为城市居民提供栖身之处，却又与城市其他功能缺乏有机的联系，在其存在的区域内，城市功能单一、交通不便和服务配套设施的缺乏，使各方面面临尴尬的局面。

　　但从下可以看出，随着北京东扩规划的不断推进，这样的局面在北京东部区域显然已经大有改善。开发商在兴建社区住宅时，投入了大量资金兴建相应的配套设施，服务设施由早期的娱乐性会所发展到对商业、教育、体育等多种复合，基础设施除了小市政所涵盖的内容外甚至包括了部分城市道路，加上近几年政府对京通沿线交通的改造和各方面基础配套的加强，东部区域已经发展成为较为成熟的区域，为各种低密度住宅的建立打下了良好的区位基础。

　　低密度住宅，尤其是经济型低密度住宅的产品由单一转为多样。从规划上来看，不论是从楼体排列还是从树木选植以及道路布局上说，项目都更具人性化。

　　在外立面上也从早期的简单粉刷到现在的涂料、贴砖等多方向选择，色彩感及贴合度也不断增强。户型作为客户最关注的要素之一，设计者更是在这方面费劲心思，从户型的使用率、实用性、舒适度、功能性等多方面进行改造，以达到各房间之间及户内户外的完美布局，如花园洋房。在自身配套方面。为了满足客户丰富的业余生活需求，除初始借助周边配套到现在建造自己的会所及休闲娱乐甚至是购物场所，极大的提高了人们的生活品质。

　　供给逐渐显现稀缺性。基于北京东部的区域特点，其整体供应量在北京市占四分之一的量，仍是低密度住宅的供应集中地。朝阳区的土地供给一直高位于北京土地供给的前列，但城市的发展不支持大量低密度住宅现身市内。而随着通州区的不断发展和完善，近几年整个通州的供给也在不断缩减，在通州以西部分靠近北京市中心区域几乎无土地供给，低密度住宅的供给更是少之又少，而远离京城的通州东区则还有部分供应量，如通州漷县的绿茵小区等楼盘。

　　理性需求占主流。借助通州平台及人们对生活质量的高要求，这种经济型低密度住宅的需求不断增加，但在通州东侧的区域，虽然房屋价格远远低于北京市，甚至通州东部，但由于交通仍不发达，周边也无任何配套，所以需求并不大，因此，大部分人群对低密度住宅的需求仍是建立在周边的环境的舒适与便利上，并不盲目置业。

　　价格上随近年来北京的快速发展和扩展、北京房地产业发展也相当旺盛，人口的不断增多，激发了刚性需求，面对市中心万元的房价，大多数人群选择在北京东部置业，需求的增加也从一方面促使东部房价不断飙升，低密度住宅供给的不断减少也使其价格持续走高。

　　随着房价的大幅上涨，大部分中高端客群接受了低密度住宅从市中心向郊县扩展的现状，转而投资郊县高品质住宅，所以不论是一次置业还是二次投资，低密度住宅由于其高舒适度、高性价比始终吸引着中高端客群的注意。而对于较特殊的通州区，低密度住宅则有很大一部分客群是工薪阶层，他们工作不久但却有稳定的高薪、他们单身但却渴望舒适的新生活，他们没有功成名就但却是未来的领跑者。

　　（2）住宅典型项目分析

　　案例1——山水文园

　　山水文园以其低密度易居获得“国际花园社区全球金奖”，是典型的低密度湖景大宅。它位于朝阳区东三环国际中轴线上，周边配套齐全、交通便达，因东三环城市商圈配套建筑逐渐成熟，城市中心发展延展至东南三环，该区域成为北京商务区域沿线，拥有文化底蕴，并独有与环渤海经济发展连接纽带，地域价值日渐凸现。

　　山水文园分四期开发，Riverside是四期产品，现在在售。它由4栋板楼和别墅组成，板楼设计出上下错层、上下跃层、平层高厅、首层带30-60平方米亲水庭院，顶层带空中花园等二十余种美轮美奂的户型，使住户在同一幢建筑内既能体验平面的舒展，错层的精巧，亦可感受Town-house的旷达与俊朗。

　　主力户型：山水文园四期以120-200三居占57%，190-300四居占8%，191-600复式占35%为主力户型。户型设计力求大开间小进深，功能性和实用性强。样板间展示如下：

　　景观：社区园林为立体设计，东西落差9米，运用视觉差落创造出不同角度景观感受，确保每家每户得到更多的阳光呵护、更开阔的视野与更深远的园林景观。

　　产品价格：随着房地产行业的大发展，及人们对低密度住宅的重视，从2005年三期开盘，到2007年底，座落于几近市中心区域的山水文园，在价格上实现了近4番的增长幅度，依其绝对产品优势，其价格仍在上涨，可堪低密度住宅之典范。

　　销售速度：产品、地段、配套、交通优势促使其销售状况一直良好。 2005年底该项目一、二期售罄，2006年推出三期，销售持续稳定良好，一年内三期售罄，2007年四期开盘，受市场观望态势影响，销售量下滑，但截至2008年1月9日仍有26套的销售量。

　　客群分析：北京作为中国的首都，近年来飞速发展，人口扩张促使城市也大幅扩张，几年前的三环现已变为城市中心地带东南三环为北京早一批发展的富人区域，所以无论是发展之初的北京还是发展基本成熟的北京，在此区域购房的客户都是城市的富裕人群。

　　案例2——DBC加州小镇

　　DBC加州小镇位于北京通州区重点发展的南部新城核心区，空气清新、环境恬静、优美，交通便捷，配套齐全，是难得的低密度板式社区。

　　规划方面：围合式建筑使社区内各楼体、道路、公共空间及绿化完整的结合在一起

　　景观：纯粹州情调与氛围，树木沿河栽植，将小镇的自然造化与人文景观巧妙融合。

　　自身配套：拥有4300平米HOLLYWOOD CLUB好莱坞俱乐部，6000余平米的DBC STREET加州风情商店街。

　　主力户型：户型面积普遍不大，但功能分区明显，布局合理，短进深满足采光通风要求。以50平方米一居、90平方米二居、120平方米三居为主力户型。

　　产品价格：项目2004年开盘，开盘价仅为3400元/平方米。区域及其他条件决定了它经济型住宅的性质，同时也决定了它的低总价特性。从下表中可以看出现价已达到8500元/平方米，价格稳步增长。

　　销售情况：项目在06年销售良好，消化大部分房源，11月份甚至达到单月140套的良好业绩， 07年将剩余房源消化完毕，现已入住。

　　客群：根据北京交通发展的现状和规划，京通一线的物业逐渐兴起，作为经济型低密度住宅的聚集地，不论是解决住房需求还是改善居住条件，人们都逐渐接受了郊区置业的观念。对于首次置业型的购房者来说，郊区住宅更舒适、价格更容易接受、环境也相对更好，而随着城市铁路的开通和公交车线路的延长，避开了城区堵车的烦恼，交通时距甚至更短，郊区住宅无疑成为最好的置业选择，所以工薪阶层成了此区域的主要客群。

　　二、南部低密度住宅市场分析

　　（1）南部低密度住宅市场特点分析

　　区块特色差异较大，总体分布在远离市区地域。南部城区低密度社区主要集中在亦庄开发区、大兴黄村、房山区。其中，亦庄区域楼盘低密度社区多为别墅区，多层板楼较少，产品档次普遍高，区域规划科学合理，发展速度快，公共配套完善，因此对楼盘价格的有促动。

　　总体来看，低密度社区分布在距离市区较远的区域，如果按照环线划分，这些项目大多处在五环以外的区域，交通配套对社区影响较大，周边环境的完善仍需时日，尤其在房山窦店等远郊区，这点体现的尤为突出。由于处于远郊区，这些项目周边往往同时存在价格较低的小产权社区。

　　建筑类型以多层板楼为主，建筑外形普通，不具备特色。区别于别墅、TOWNHOUSE等产品，低密度社区的主要产品类型为多层，在产品档次上普遍较低，因此在外立面色彩、形式的处理上都显粗糙，绝大部分为砖混结构的产品。

　　户型以3居为主，主力面积在120平方米左右。通过分析发现，京南低密度社区户型普遍大于市区内部的普通住宅。户型普遍没有创新、特色，仅为满足普通居住为宜。

　　价格差异较大。虽然产品类型相近，但京南不同区域的价格相差较大，其中亦庄区价格最高，大兴区域次之，价格最低者为房山区域。通过分析可以看出，区域的成熟度不同，尤其是配套设施及交通情况对区域影响最大，随着5号线的开通，亦庄区域楼盘受到有益影响，价格提升较快。

　　价格上涨速度不同。通过对各项目历史价格的分析发现，除受项目自身产品影响外，各区域产品价格上涨速度也有很大不同。作为经济开发区的亦庄，各楼盘上涨速度较快，而大兴区整体楼盘价格的上涨速度相对较慢，房山远郊区虽然楼盘基价都较低，但是价格上涨速度较慢，随着北京房价的上涨，城区的外扩，远郊区楼盘近年价格上涨速度增快。

　　年底价格上涨缓慢，甚至有下降趋势。随着楼市价格的飞速上涨，进入年度淡季后，整个房地产市场在经历的2007年的高速上涨后，在季末出现了萃冷。

　　（2）南部低密度住宅典型项目分析

　　案例1——丽园阳光

　　丽园阳光，阳光绿意里的低密纯粹板楼社区，由古朴天然的景墙、宽阔的草坪、优美对称的人行道树、寓意“平安丽园”的苹果造型水景雕塑组成，简洁自然却又大气恢弘，彰显整个社区品质。

　　户型：17栋板楼全部南北向排列，主力户型为完美三居和经典二居，两居户型面积为120平方米；三居户型面积为126平方米、140平方米；四居户型面积为160平方米，户型设计以小卧大厅为理念。

　　销售价格及销售速度：

　　从上图可以看出，丽园阳光2007年同期价格与2006年相比增长61.6%，价格上涨速度非常快，但近几月受销售淡季及市场影响价格增长停滞。

　　丽园阳光在产品规划等方面并不具备特别的优势，但其产品开盘价格较低，容积率低，社区环境较好，与周边楼盘相比，性价比较高，所以价格上涨空间较大，上涨速度快，销售速度较快。

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