案例2——腾龙家园

　　腾龙家园位于北京西南的重点发展小镇窦店镇，社区内规划有各类生活配套，更有一个近100亩的湖景公园。虽然社区自然条件好，社区密度低，但产品规划叫单一，缺乏变化，尤其多层产品处于低级开发阶端，没有自身的特色与优势；社区规模较大，但社区内部除100亩的湖水外，其它绿化、娱乐休闲性规划都没有形成系统，没有科学的安排，所以也降低了产品的档次，影响产品价格，这也是此区域多层产品的共性之一。

　　外立面：由于产品档次定位所限，产品外立面效果较差。楼体建筑采用全现浇结构，楼与楼之间的间距达到32米，建筑层高达到3米，最大开间达到5.2米，并配有专用的私家车库，在各项指标方面均接近花园洋房的标准，但产品及社区规划较差。

　　户型：一居户型面积为57-75平方米；二居户型面积为87-102平方米；三居户型面积为117-180平方米；四居户型面积为172平方米。户型展示如下：

　　销售价格：虽然腾龙家园开盘较早，推盘次数较多，由于处于房山窦店区域，受此影响，价格上涨速度较慢，甚至出现价格下降的情况，社区品质也是影响其价格的重要因素。

　　销售速度：近2年尤其是2007年销售速度较快，这与北京整体房价的快速、持续攀升有莫大关系。

　　案例3——金地格林小镇

　　金地格林小镇6项目位于北京经济技术开发区亦庄中央生活区新海南里北路周边环境优越，周围低密度项目多，不乏别墅类项目，产品档次较高，因此产品及社区规划科学合理。

　　外立面展示：14000平米绿野公园,全天候生态绿肺，南临绿化公园,西靠凉水河,让生活回归自然。坐享亦庄生活大配套区域,国际生活准则的完美呈现15万平米的自由小镇,南北分区,错落生动的法式建筑

　　户型：由于产品档次较高，包括大面宽三居室、花园洋房等产品，户型面积大，户型布局较合理，彰显主人身份与地位。

　　销售价格：从下表可以看出，金地格林小镇自今年5月份开盘后价格稳步攀升，尤其在7、8月份，每个月价格均上涨2次，7-8月份，价格上涨连续超过1000元/月，上涨速度非常快，9月份后由于产品变化，所以价格变化，但价格依然保持上涨趋势。

　　销售速度：金地格林小镇作为开发商旗下的品牌地产，其在周边配套、环境，在自身产品规划、设计方面都具有特色，因此开盘后价格上涨速度快，并且同时实现了良好的销售。

　　三、西部低密度住宅市场分析

　　（1）西部低密度住宅市场特点分析

　　此区域由于西部临山，土地供应非常有限，严重制约了该地区房地产市场的发展，大部分房地产项目规模较小；同时此区域存在一定量的政策性项目，例如限价房、经济适用房等。

　　正西部地区分布着国家部委和军队的机关、宿舍，生活设施齐备，人文环境较好。同时这些机关为房地产销售注入了特别要素，机关集体购买现象较多。

　　西北部地区除香山别墅区外，房地产市场主要集中在以中关村高科技产业区为中心的辐射带，但是由于区域商业、商务氛围浓重，纯居住项目较少，居住区呈外扩形式；低密度产品以多层及小高层为住。

　　西南区域在南部区域分析部分已经有所涉及，值得一提的是，西南区域与西部其它区域相比较，在价格、产品、规划、配套等各方面均有较大差距，出于南部、西部交接处，房地产市场过渡性明显。

　　由于土地的稀缺性，正西区域房地产市场价格普遍较高。价格上涨速度较快。由于项目稀缺性的限制，区域内楼盘价格在近2年得到快速发展，尤其进入2007年后，在售项目价格都经历的快速的攀升。

　　销售速度快。通过分析发现，此区域内在售项目较少，大多数项目均告售罄，供需都比较紧张。

　　（2）西部低密度住宅典型项目分析

　　案例1——茂华璟都会

　　定位为高端住宅社区的茂华璟都会是由璟公馆、璟公阁组成的高尚精装修住宅区。

　　产品特点：建筑形象提取了西方古典建筑语汇和典型元素，并合理的融合了现代建筑的构筑手法，无论是建筑立面的雕琢仪式感，还是在户型设计的生活关怀上，都渗透了这种风格都有的细节感动。

　　主力户型：由5层、7层、9层的一梯一户或一梯两户的点式低板构成。建筑面积160～280平米，如110㎡两居、138至144㎡的三居。户型的功能上保留了270度观景采光、独立餐厅、家庭厅设计、全明卫生间设计等特点，同时亦能满足客户家庭办公的需要。其中尤以一层一户，电梯入户，四面景观环绕的360°景观大宅为尊，为京西对生活品质讲求精致追求的品质阶层提供了难以复制的尊贵享受。

　　户型展示如下：

　　销售价格：由于开盘时间较短，所以其价格走势还不是特别明显，自开盘至2007年年底价格上涨幅度仅为4.1%，上涨速度较慢，虽然其开盘时间恰逢金九银十的房地产销售旺季，但是2007年房地产淡季提前到来，市场过于萎靡，所以对其价格影响较大。

　　案例2——玉泉新城

　　玉泉新城毗邻西部生态带和多家公园，优雅环境浑然天成，以自然为蓝本，把现代都市闲情文化融入到灵性的自然景观中，融入异域风情的景观视觉元素。

　　玉泉新城的环境景观分为滨水景观带、庭院景观和主轴线景观三个空间层次。在功能空间布局、休闲场景的布置、植株选配及小品雕琢等各个方面精心斟酌， 玉泉新城在每排建筑与建筑之间都精心布下不同层次不同季节性的观赏植物， 玉泉新城的水系自北向南，依天然形成地势高差而下，贯穿整个社区，并将其自然分成不同组团。

　　可以看到北京2003年——2007年房地产市场变化的总体趋势：

　　从2003年2月——2006年2月3年的时间里，北玉泉新城价格上涨仅800元，而从2006年2月——20007年2月1年的时间里， 其价格上涨了1700元，在接下来的5个月的时间里，价格则上涨了2000元，可以看出玉泉新城均价经历了从缓慢增长到急速飚涨的过程，也折射了北京房地产市场大多数楼盘价格的变化情况。

　　四、北部低密度住宅市场分析

　　（1）北部低密度住宅市场特点分析

　　北京地势北高南低，城北地区上风上水的优越地理位置和环境历来被择居置业者所看重。近年来，随着房地产业的飞速发展，京北地区的物业呈快速上升势头。

　　在产品规划方面，城北热销的楼盘从产品类型看，主要为低密度住宅产品，而不是集合住宅。而这点与上面的区域分布特点分不开，城北开发得快，四环沿线，四环以外等区域相对南四环、西四环和东四环而言，建设都在几年前就已基本完成。

　　北京市城北底密度住宅房地产市场的外立面品质大幅提升。由于环境保护等因素从奢华的装修材料转为经典、实用的环保材料。

　　户型上由大户型转为小户型。配比多为2-3居。配套（自身、周边）由基本周边设施转为多功能、全面、大范围覆盖。城北正在成为以自住为特色的、经济型别墅或独立住宅较多的区域。北四环沿线项目居住类物业少，商务类物业多。

　　供给方面，北京市城北地区土地稀缺，底密度住宅供给有限，极为紧张。从近几年的供应量看，城北的房地产供应似乎没有城东、城西甚至城南大，而城北拥堵的交通也是大家公认的，但2008年的奥运会、五环路的免收费、立汤路的改造，加上“上风上水”的优势，城北正在“蓄势调整”，城北的房地产项目正在自信而又耐心地等待北京买房人的选择。

　　在需求上，随着北京市房地产市场期现房签约爆冷，且由于非典之后人们更倾向于舒适、健康的底密度住宅社区。需求增大，北京城北底密度住宅房地产市场需大于供。

　　价格增长及涨幅：代表项目万象新天及阳光上东，从开盘至销售完毕，价格几倍增大。增幅之快，价格之高。让购房者望而却步。随着北京楼市的情况不论从期房还是现房的住宅签约量来说都十分惨淡。这几年北京城北价格也是由大幅增长转为稳步前进。

　　（2）北部低密度住宅典型项目分析

　　案例1——阳光上东

　　阳光上东所在区域是北京最早的涉外区域，它由10个不同风格的建筑组团组成，多层、小高层、高层等形态各异的建筑分布其间。组团之间相互联系又各自独立，巧妙地构成多层次、多元化的空间组织，创造出人性化的、适于生活和交流的国际化社区环境。

　　规划方面，阳光上东周边路网发达，拥有得天独厚的自然环境。整个用地可以分为3个部分，在多层建筑与里，有独立的，一梯一户的点式住宅，还有常见的一梯两户的单元拼接的板式住宅。两种建筑有机地结合在一起，形成丰富的有趣味的可识别的社区空间环境，并且使每一个居住单位都能得到更宽广的视野。

　　住宅的朝向也是设计中重视的主要因素，几乎所有的住宅建筑与正南成15度夹角。C区的住宅在布置上基本为街坊式布局，由三条城市走廊和两条绿化走廊将C区划分为9个居住组团，每个组团由形态各异的住宅围合而成，从7层到32层。这种差异性的住宅组合很自然地形成了每个组团不同的性格。住宅的朝向基本与正南成30度夹角。 B区与C区的界线是一条城市道路，结合这条城市道路，社区营造了一个城市广场，主要的商业设施、娱乐设施、和运动设施汇集于此，成为整个社区的中心和起居室。

　　销售价格：从图中可以看出，阳光上东项目开盘时间较早，第一开盘时间恰在我国房地产政策重大变动后；总体价格呈上升趋势，中间有所波动，其中在2003年开盘后价格出现较大幅度下滑，这受到当时国家新政的影响；2005年价格变动与起所推产品有关。

　　进入2006年其价格开始快速稳步攀升，随着北京楼市热度的快速升高，2007年阳光上东价格快速飙升，甚至出现月底3000元/平方米的涨价过程。总体看来，开发商不具备良好的价格把控能力，价格抵御市场风险能力较差。

　　案例2——万象新天

　　中国首个海外生活社区——万象新天，地处北京朝阳北路沿线，社区低板、塔楼、TOWNHOUSE等建筑类型丰富；内部1000米立体景观峡谷、2.7万平米中央绿地、北部133万平米高尔夫公园等。

　　万象新天项目总建筑面积85万平米，三期天际约12W平米，13栋楼，总套数800，主力户型160平米。项目分四期开发，一期54栋楼已全面入住，总户数1644，总面积218492，以4－6层带电梯精装花园洋房及别墅产品为主二期共计27栋，1235户，总面积1262000，以4－5层小洋楼及11－21层板塔结合两梯五户精装公寓为主三期201号楼为6层板楼(1梯2户)，202、203号楼为14-19层高层板楼(1梯1户、2户) 外立面展示如下：

　　销售价格：从价格变化折线图可以看出万象新天价格变化较稳定，没有大的波动，整体呈逐步上升趋势，与阳光上东类似之处在于，在进入2007后其价格经历了同样的快速上涨期，尤其是在2007年7—9月份，上涨速度空前，同时楼盘销售接近年度尾声，取得良好的销售效果。

　　销售速度：居住功能齐全，结构合理。正是由于上述因素，使得万象新天广受业主的青睐，整个楼盘提前几个月销售完毕，其销售速度之快引起了业内的强烈反响。

　　第三部分 北京低密度住宅市场分析

　　一、容积率走低，产品形式多样化

　　别墅禁令发布后，市场上在售的别墅项目日渐稀缺，洋房及叠拼产品是北京市低密度的主流产品，这种产品既可以满足人们提高生活品质的需要，又由于容积率的提高使开发商实现更多的利润。当前市场新推出的低密度楼盘多数此类型。中式、古典、现代，建筑风格百花齐放；会所、配套、服务，附加值推陈出新；山水、园林、小品，景观各有千秋，规划、户型更是设计师的研究重点，种种变化都促进着北京低密度住宅的飞速进步。

　　二、分布集中于郊县，交通配套逐渐成熟

　　交通问题一直是制约北京郊区住宅发展的一个瓶颈，但近几年北京交通设施飞速发展，多条城市快速路、高速公路特别是轨道交通的建成通车，极大地扩大了居民的出行范围。如京承高速路一期的通车，带动了整个北京东北方向居住类项目的快速发展，其中收益最大的莫过于别墅类产品。

　　交通配套是购房者最为关注的基础配套设施，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到了68.5％。除此之外，对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，认为以上三项设施重要所占的比例分别为51．7％，45．3％和36．9％。

　　北京现阶段居住区的发展是从城市向外围呈延续性、放射性的，而非北京早期和中期低密度住宅的跳跃性、点式的发展模式。新建的低密度住宅往往沿城市主要交通网络与成熟的居住区紧密联系，与区域城市功能共同形成一个完整的城市细胞，这里有连贯的教育体系、适度的办公文化设施和满足区域人口密度、建筑密度的商业服务中心。

　　三、开发规模呈现小型化趋势

　　2001年是北京低密度项目的大盘时代。大规模低密度住宅的开发有其发展阶段的必然性，它可以在一定程度上降低总体开发成本和单方建造成本，并且可以减低消费者对其区域远离城市服务设施和交通设施而产生的心理抗性。但从长期看，大规模低密度项目的大量和快速开发存在着一些不可克服的问题。

　　对城市发展而言，大量大盘的出现，不论是郊区低密度还是城区高密度，都将急剧地改变原有的城市形态，而且会增加或加重原有的城市问题。当我们俯视北京近期航拍全景照片时，不禁发现许多新建的大型住宅区犹如大补丁般跃然眼前，它们往往比原有的社区大十几甚至几十倍。

　　下图为大盘开发典型——翡翠城规划图：

　　进入2003年，北京低密度项目的开发呈现明显的小型化趋势，根据我们对容积率从0.6-1.2左右的代表性低密度新项目的统计，规划建筑面积基本控制在20万平方米以内。开发规模小型化的现象，一方面出之于开发商对市场风险控制的考量，另一方面也是当前土地操作现状的结果。

　　四、供需区域性强，呈现两旺态势

　　近年来，北京的一些低密度项目开始表现出向城市、区域性亚城市中心或城际高速公路靠拢的趋势，如以亦庄BDA为亚城市中心，机场路沿线及温榆河下游区，及南城东南方向京津京沈高速路沿线区；京东通州区；香山后山区等。这些低密度住宅区域的形成表明低密度项目对城市依托的意义。

　　下图为北京市低密度住宅分布图，从图中可以清晰的看到东部区域为低密度住宅的主要分布区域，供给较旺盛，由于市中心价格的飙升，使得周边区域住宅的需求量也大幅增加，表现出供需两旺的态势。

　　五、价格呈现梯级稳步增长

　　上世纪90年代初期，低密度住宅以“豪宅”的姿态出现在北京的房地产市场，在为数不多的低密度郊区楼盘中，还包括相当数量价位在2000-3000美金/平方米的外销房，在其后的发展中，独栋别墅、Townhouse、多层板式住宅等不同产品类型之间也存在着明显的价格梯次。不同类型产品价格不一，但都呈稳步增长态势。虽然年底进入销售淡季，整个房地产市场也看似混乱，但并没有打乱低密度住宅的价格增长脚步。

　　六、客群特点明显

　　北京早期低密度住宅多位高端别墅类产品，其消费群体也仅限于握有大量财富的社会顶层收入者、国家机构、大型企业和外籍在华工作者，中层收入者等社会主流阶层则鲜有问津。但在最近针对客群的调查结果中发现，自住型购房者仍占绝对优势，达到了购房者90．2％，剩余的9．8％购房者则是将投资作为自己置业的主要目的。他们有着自己鲜明的购房观念。

　　（1）自住型客群

　　在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90%以上的购房者目前只有一处居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局为一居室的购房者中，93%以上的意向居所为二居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45%的意向居所为二居室，同时约53%的意向居所为三居室；居所为平房的购房者中，约 95%的意向居所为二居室或三居室。这部分升级置业的客群也就是低密度住宅的主要客群。

　　（2）投资型客群

　　从调查中发现，目前已经进行房地产投资的购房者的比例为10.9%，位于储蓄、保险和股票之后，处于投资理财方式的第四位，调查同时显示今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例达到21.2%，并且将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了11.8%，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式的第二位。目前房地产投资的购房者中，有68.4%的购房者都将新购房用于投资，26.3%的购房者则选择新房居住，旧房出租，只有5.3%的购房者将会在购入新房之后，将旧房出售。

　　目前的绝大部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观一般，房价较高但距离市区较近的地段。调查结果表明，目前的投资型购房者比较热衷的地段集中在东、北二环至五环之间的地段，以及交通相对优越的轻轨、高速公路、环线沿线地区，这种针对性既决定了他们是低密度住宅的客群，也反映了需求的区域性。

　　第四部分 未来北京低密度住宅市场预测

　　一、产品预测

　　（1）住宅向私有化及私密性演化

　　低密度住宅的私有化特性在数据上体现为社区居民对用地的最大占有量，下表为北京典型低密度住宅量化分析表：

　　通过上表我们可以做这样形象地说明：处于低密度定义临界标准的项目，户均占地大体相当于一套平层经典三居的面积，人均占地相当于一个高标准客餐厅的面积，通过这组数据，我们可以系统的获得低密度产品每户平均占地面积的空间感。土地的私有化就是指将每户平均占地面积尽可能地分摊到各户，因为对土地的占有欲是人所共有的。这样的指标是保证我们在前一节论述中提到的“前庭后院”、“独院住宅”、“领域感、私密感”、“ 更多的属于自我的空间”的基础。有了大宅子，还不愿为众人所打扰，所以未来的低密度产品将更注重其私密性，不论是房间内部分区还是外部格局，都将会有更加人性化的设计。

　　（2）均好性更强

　　在低密度产品中，均好性一方面体现于户型，它要求在采光、通风、视野等方面的均好，同时要求在格局与空间关系上的均衡；另一方面均好性还体现在室外空间景观上。

　　（3）更贴近自然，追求人本回归

　　人们对低密度住宅的休闲性要求其实反映了人们对自然的回归。低密度项目与城市的关系要有适度性，项目需要使人感到摆脱城市和工作对人的双重压力，但并不是指脱离城市，他是是需要通过城市配套的有效依托来实现的。在规划和总体环境上将体现对自然的尊重性，尽量不因开发对固有环境进行破坏。同时建筑将更注重与景观环境的协调性，使景观成为日常生活的一部分。另外，健康性作为低密度产品的一大特征是需要一套体系支持的，它需要从项目选址到规划布局、人口控制、景观营造，再到户型空间、采光通风设备选型和建筑构件等全方位、成系统的保证。

　　二、供需预测

　　北京近两年成交土地主要集中在朝阳区，并且以四环以外为主，同时京承高速、六环路等高速路相继修建，为大量已经出让的土地提供了开发条件，又此区域比较适合开发低密度住宅，所以未来低密度住宅的供应量也会比较大。

　　由于朝阳区的成交土地比例最大，因此北部和东部仍然是低密度项目的集中区域。主要供应组团仍然是立汤路、北六环路、京顺路沿线。此外，东部的高碑店、通州是新兴的低密度项目节点。

　　三、价格预测

　　受2007年政府大调控影响，房地产价格上涨幅度有所下降，但仍处上升态势。在巨大的人口压力下，刚性需求仍拉动着房价的上涨，加之土地“招拍挂”政策的实施及低密度住宅的供给逐渐减少，也必然促使地价、房价稳步攀升的趋势。

　　综上所述，北京低密度住宅从上世纪九十年代到现在，已经经历了一个较长时间的发展过程，现在正处于更加理性、更加兴旺的发展过程中，北京的低密度住宅市场前景依然看好。