“寡头垄断”这个概念在地产圈里如今早已经是众人耳熟能详的“口头禅”。而“寡头垄断时代”已然到来的迹象也早在2004年“土地大限”之时就已经初露端倪。然而，在两轮宏观调控的持续打压下，混战了两年的京城楼市显然才刚开始为步入“寡头垄断”时代做起准备。无论是拿地、开发还是销售环节的严控，使得“扛得住就扛，扛不住就出去”成为残酷的现实。

　　临近年底，京城楼市似乎愈发地热闹起来。然而，众多的开发商却并没有因此而兴奋起来。“禁贷未封顶楼盘按揭”、“清查项目财务及原始资料”、“土地招拍挂程序走紧”，一连串的政策新动态，让身处其中的开发商们倍感“寒气袭人”。

　　刚刚结束“四惠地块”竞标工作的佳程广场总经理王哲在其博客上写道：“通过本次招标，再次印证了中小型开发公司的道路将越走越窄。尤其随着政府反腐力度的加强、法制建设的不断完善，那些目前靠运用特殊手段尚能生存的中小开发商的日子将越来越难过。北京房地产寡头垄断的时代即将来临！”

　　如果说，此前高呼地产进入“寡头垄断时代”带着几许“狼来了”的味道，尚未到关键时候。那么，今年以来，从拿地到开发再到销售，每一个环节的步步吃紧，使大房企的实力优势也步步显现。叫嚣了近两年之久的“寡头垄断”似乎就要进入倒计时。

　　拿地非价高者得

　　大房企仍“把占”大局

　　本月，京城各大房企无一例外地都在进行着一件事：为参加土地竞标而做准备。从备受关注的广渠路36号地，到以“黑马”姿态出现在土地市场的四惠地块，无不显示着品牌大房企的名头。

　　而最新的竞标结果显示，已经结束竞标的3宗土地中，四惠地块被金地集团拿下，大屯乡小营地块被保利地产竞得，而曾经“流拍”的广安门305号地块则被华润置地收入囊中。不仅竞标获胜的是金地、保利、华润置地，这3家地产界响当当的大房企，那些投标的企业也都大多如雷贯耳——富力地产、SOHO中国、招商地产、万科地产等。难怪佳程广场总经理王哲会深刻地感觉到“中小型开发公司的道路将越走越窄，房地产寡头垄断时代即将来临。”

　　不管华润置地竞得广安门外305号是赢在价高者得（仅比底价高出1亿多元），还是金地拿下四惠地块胜在规划方案优秀，今后，越来越多的新推土地将“流向”品牌大房企已经成为毫无悬念的事实。归根结底的原因就在于，在当前的国家宏观调控环境下，只有像华润置地、金地，以及富力地产、保利地产等品牌大房企，才有足够的资金来保证成交，以及足够的资质来保证规划品质和产品质量。

　　特别是前者，现如今，银行的口袋越发收紧，想从银行拿钱买地几乎已经是不可能的事。包括华润置地、首创置业、富力地产之所以在今年全国拿地攻势凌厉，背后依靠的当然不会是银行撑腰，而是在海外资本市场融资的实力。此前不久，首创置地和富力地产这两家上市公司就曾经分别融资20亿港元和16亿港元，根据两家公司透露的资金用途，其中绝大部分将作为收购土地储备的资金。而这样的大手笔“捞钱”，对于那些依靠小投资的中小开发商来说，无疑就是望而兴叹的事。

　　对于土地招拍挂越来越公开、透明化的今天，资金实力以及开发经验俨然已经成为拿地的“双保险”。而出于和谐地产的考虑，将土地合理、合适地分派给注重品牌信誉、强调公司业绩的大房企显然是政府最明智的选择。

　　开发销售品牌吃香

　　大房企汇聚人气

　　拿地市场上，品牌大房企都热衷于大规模的地块，一方面规模较大的地块拿下后，至少可以保证未来两三年的公司业绩不会交白卷；另一方面，零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响，规模较大的地块抗跌性则比较强。因此，当规模土地越来越多地流向品牌大房企之后，无疑也就在开发、销售环节形成了品牌大房企占据区域主导的局面。

　　品牌大房企的开发经验使得他们能够较大地提升项目周边的居住或商业氛围，也能够较高地发挥地块的价值。比如近来很火的上清板块，正是由于华润置地、富力地产两家品牌大房企的先后入驻，使上清板块的整体居住气质具有大盘化、品牌化的优势。如今，上清板块的开发销售市场几乎被这两家企业所“垄断”，提到上清板块的项目，则非橡树湾、富力桃园莫属。
 
　　同样的“垄断”效应还更多地出现在北京四五环以外的楼市区域中，如西南五环边由珠江地产开发的百万平方米大盘珠江御景，以及东南五环由富力地产开发的，同样是百万平方米大盘的富力又一城，无不显现着品牌大房企的“寡头垄断”气势。

　　与此同时，10月份北京市银监局紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，在市场引起轩然大波，让地产“寡头”垄断时代的步伐似乎来得更加紧凑。中国经济研究中心主任林毅夫表示，开发商的生存模式已由此前“拎着钱袋找项目”转变为“打着灯笼找钱”，其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变，中国房地产的大开发商时代已然来临。

　　将销售环节中的资金链收紧，无疑将加大开发商的资金投入。而这对于绝大数靠现金流支撑运营的中小开发商来说，只能是“扛得住就扛，扛不住就出去”。但对于品牌大房企而言，其畅通的融资渠道则能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力“抗压”而出走地产圈时，所剩下的品牌大房企将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力，实现进一步的市场“垄断”。

　　—记者手记—

　　垄断究竟可怕不？

　　房地产行业这几年出奇的火，以至于最近的很多影视作品里都喜欢给安插个角色。前几日，看一部国产电视剧，两位演对手戏的男主角就都是开发商。为了打击对手，其中实力较强的那位开发商以几乎零利润售房的方式迫使对手要么不得不降价、要么销售不出去。这样的情节，在现实的房地产竞争中不乏其例。由此似乎也暗示着，地产圈里那些实力强的“寡头垄断”企业可以拥有更多的话语权。

　　地产“寡头垄断”时代这个口号喊得响亮，自然也引来了很多的质疑。早在2004年，地产大腕任志强就曾经提出，组建商会组织，由行业内几个规模较大、实力较强的公司牵头，形成企业联盟“清洗、规范房地产市场”。而京城地产圈的另一位大腕张宝全则是对这种“寡头垄断”极为担忧，更是呼吁房地产业应出台反垄断法。

　　诚然，“寡头垄断”会使品牌大房企利用这一特权左右市场，但想要左右政府决策部门却并非易事。想要成为“寡头垄断”型的企业毫无疑问首先要担当起比其他地产企业更为重大的社会责任。因此，“寡头垄断”并不可怕。再大的“寡头”违背了行业发展规律，最终仍将被其他“寡头”淘汰。