[背景阅读]5年来南京首现一成首付

“只要出5万元首付，就能买到总价40多万元的房子，这样的付款方式全南京也少有，特别适合首付能力不强的年轻人。”这是一家楼盘置业顾问的宣传介绍。无独有偶，位于江宁麒麟镇的楼盘华汇康城，也作出了类似的承诺。虽然宣传时称，针对小户型首付两成，即首付5万元就可以。但记者调查后发现，购买80多平方米的两房，也可以首付5万元即可。按5200元/平方米的价格来算，总价也达到40万元以上，首付5万元也只有一成左右。

据相关统计，近期南京至少有3家楼盘为促销使用了“首付一成”的促销手段。其实，早在2006年初，就有开发商通过变换交款方式，来达到“首付一成”的促销目的。自称是华汇康城准业主的孙先生就表示：“开发商宣传说，购房者手头资金紧张的话，可选择1+2。即首付交一成，封顶交一成，交付时再交一成。”

可以说，2003年管理层强行封杀分期首付及零首付之后，5年来南京楼市第一次出现“首付一成”的促销手段。

然而，早在2006年，为遏制炒房和控制信贷风险，当时出台的“国六条”就有规定：“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。”这也就是说，总价40万元的房子，即使面积小于90平方米，首付也不能低于8万元。并且，在今年银监会主席刘明康也曾在公开场合明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例，个人购房贷款首付三成到四成的比例也不会降低。

[记者调查]

购房者：不买账，开发商让利没到位

敢于冒着“违规”的风险推出“首付一成”的促销手段，开发商急于卖房的心情由此可见一斑。然而，这样的促销方式下，房子卖得到底如何呢？在一家楼盘售楼处，记者看到除小户型，大部分建筑面积90平方米以上房源仍没有被认购。另据南京网尚研究机构提供的数据，首付一成仅5万元的华汇康城，半个月来也只成交了10套左右，且还没有算上退房套数。

对于开发商推出的“首付一成”购房方式，不少购房者认为，作秀目的大于实际意义，还是希望能看到实际利好。卢先生这样表示道，他建议那些玩噱头的开发商：“必须把实惠切切实实地让给老百姓。”不少购房者对这些促销楼盘还是抱有一些谨慎态度，还是再看一看、等一等，“说不定还有更大的优惠呢。”

除了不认可这种促销手段，还有不少市民认为，“首付一成”其实无形之中加大了购房者的置业压力，会使购房者购房行为变得不理智。准备购买婚房的曹先生和女友赵小姐表示：“客观地说，首付一成真的很诱人，但仔细想想总房价又没降啊，这只是无形中延长了自己做‘房奴’的时间而已。”他们觉得，过低的首付意味着购房者要多交不少利息，这样沉重的负担很可能会带来生活质量的下降。

业内人：不好说，市场影响利弊共存对于“首付一成”的方式，开发商中比较普遍的看法是，具有正反两方面影响。万唐置业总经理周斌认为，从积极的方面讲，首付一成，开发商垫付，是降低了购房者的负担。现在有很多年轻人，未来一两年的收益会很好，但目前手头资金不充足，开发商此举解了他们的燃眉之急。但对购房者而言，这种方式也同样存在风险。“如果没有按时交完余下的两成首付，购房者要承担向开发商交纳违约金的问题。所以，面临首付一成的诱惑，购房者要考虑能否按时凑齐另外两成，再决定是否下手。”周斌这样建议道。对于2003年、2004年，南京楼市广泛存在着首付2成、甚至首付1成的的现象，周斌则认为目前的情况有所不同，不应当以相同的眼光看待：“当时整体运作良好，另外房价与当年不能同日而语。”

管理方：还没管，暗箱操作管理困难

那么，在实际操作中“首付一成”真可以实行吗？南京市房管局市场处一位杨姓负责人表示，对于开发商“首付一成”的促销行为，房管局并没有相关的禁止条例。“至于部分开发商帮购房者垫付首付从而降低实际首付的行为，我们目前是没有处理依据的，应该是银行来处理。”这位负责人这样表示。

于是，记者联系到了银行的相关负责人。中国银行江苏分行个人金融部主管褚明对此表示，目前还没有听说房贷可以“首付一成”。据他透露，自己所在银行的相关制度中明确规定，任何房贷首付都不得低于两成。当记者追问是否有办法进行此类操作时，褚明明确回答说：“绝对没有，这样做肯定是不行的。”

“我听到过这样的操作手段，但这属于拿不上台面暗箱操作，银监会早有禁令。”深圳发展银行南京分行房贷部刘宗荣经理表示，一成首付对银行来说风险很大，因此银行的放贷难度也很大。“大多数银行是非常谨慎不会做这样的贷款的，这是严重违规并触犯银监会高压线的行为。”但他同时也透露：“由于银行间激烈的竞争，不排除小部分银行违背央行规定私下这样做。”

专家方：风险大，可能引发死账、赖账

南京房产促进会秘书长张辉认为，由于“首付一成”风险太大，银行肯定不放贷。他透露，一般操作方式是开发商帮着购房者交，首付不足的部分由开发商垫付，日后消费者再向开发商返还。对于大多购房者理智买房，而对“首付一成”促销不买账的行为，张辉认为“一方面是购房人考虑后期还贷压力大不敢贷款太多，另一方面，可能是消费心理和消费习惯的原因，因为多数中国人都喜欢，尽可能地多付首付或提前还款。”

易居中国研究机构高级研究员王鹏认为，以前是，购房者首付三成，然后去银行按揭，开发商也可以从银行拿到其余的款项。等按揭办下来，开发商就不再和银行有关系了。开发商拿到自己的全部回款。按揭最后是购房人和银行间的借贷关系。现在的做法就是购房者拿出首付一成，开发商拿出两成，合计就是三成了。然后再走余下的程序。最后的购房者除了要还银行的信贷，还要还开发商的两成首付。

浅层次分析就是开发商急于回笼资金，深层次分析就是目前购买力在物价高涨、信贷紧缩、前期透支前提下的大幅度削弱，开发商不得不降低门槛吸引收入更低层次的人去购房。深究这次首付一成的原因，实际上是2006年、2007年需求大量释放，甚至超前释放，目前市场需求购买力有所下降。但这种做法实际上加大了房产市场的风险，因为这些人收入水平明显要降低一些层次，可能会引发局部银行死账、赖账，出现局部金融风险。