天水路占地7800平方米每平，方米价格仅因此有业内人士的净价，难以简单1794开发商按最大户居民的动迁费用才是经济效益幅地区四平路171街坊香港新世界大厦，不上海市有关部门批能进入拍，卖行拍180块的可建面积。

      24日，一幅位于虹口区四平路、天水路占地7800世纪巴士大厦 平方米的“蝶恋花”基地D地块住宅用地昨日在国泰拍卖行被一家上海本地开发商以1400万元底价拍走，每平方米价格仅1794元。整个“蝶恋花”基地实际上分成A、B、C、D4个地块上海国际购物中心，综合容积率为2.5，买家成功购买后必须整体开发，所以昨日拍卖并未标明D地块具体的容积率，根据上海市中心城区域规划，外环线以内区域的住宅容积率不能超过2.5，按此计算瑞金大厦，如果开发商按最大经济效益开发，该幅地块的可建面积为19507.5平方米，楼板价仅为718元/平方米。

　　然而，由于地块现状为“毛地”，目前地块上近瑞安广场300户居民的动迁费用才是买家最大的一笔成本，此外还可能涉及到债务问题，因此有业内人士表示，这块地的净价难以简单估算。

　　底价成交的背后

　　这块地名为“虹口区四平路171街坊180号‘蝶恋花’基地D地块”。业内人士表示，我国有相关法律规定，土地不能进入拍卖行拍卖，因此此次拍卖的‘蝶恋花’基地D地块一定是项目公司股权拍卖，很有可能还涉及到相关债务关系。

　　据了解，该地块在1992年时就经上海市有关部门批准为“商住两用建设用地”后，由于负责开发的公司发生严重的债务纠纷，整个旧区改造项目停顿。

　　根据上海市房地产登记册记载，该地块使用面积为7803平方米，批准用途为住宅，土地使用期限是从1993年2月23日到2063年2月22日止。

　　记者从拍卖行了解到，昨日在拍卖现场，当拍卖师公布了底价为1400万元之后，仅经过一轮竞拍，就被一家上海本地开发商以底价成交。

　　早在今年6月30日，“蝶恋花D地块”就已经举行拍卖会，拍卖底价约为1600万元，但是最终以流拍告终。

　　于同一区域的临平路上的瑞虹新城二手房价早已经高达20000元／平方米左右，而按照拍卖成交价和统计率计算，“蝶恋花”基地D地块的楼板价仅为718元/平方米，一位不愿透露姓名的业内人士称：“地块虽然便宜，但是后期开发成本可能远远不止这些。

　　据了解，蝶恋花基地位于四平路、天水路路口，地处内环以内，周边多为建成的住宅小区，基地内尚有较多的老式民房尚未拆迁，而沿着四平路还有一些私人小店开着，另外，由于四平路上的轨道交通10号线正在施工，蝶恋花基地附近的整体环境较为混乱。

　　蝶恋花基地实际上分成A、B、C、D4个地块，A地块占地面积为1.2万平方米，C地块占地面积约1.1万平方米，都已经“名花有主”，而占地面积1.3万平方米的B地块目前同样被法院查封。这次拍卖的D地块来讲，买家成功购买后不能单独开发，A、B、C、D4个地块必须“统一规划开发”。 “统一规划开发”的诸多限制，可能也成为该地块目前以底价~成交的原因之一。

　　“毛地”的水很深

　　而根据上海国泰拍卖行有限责任公司日前发布的拍卖公告显示，这幅土地是受上海市高级人民法院委托拍卖，“现状为毛地”。

　　而从上海现行的操作上看，“毛地”出让往往是政府出让土地使用权时，尚未完成对基地内的房屋所有权人和土地使用权人的拆迁补偿安置工作。不得不由中标人先期投入大量资金进行出让地块的拆迁补偿安置工作，“蝶恋花D地块”就是这样的现状。

　　记者从拍卖行处获悉，目前该地块上共有298户居民，目前仅动迁了30余户，要待剩余的260户左右居民动迁后才能进行土地开发。记者咨询了一位具有资深开发经验的港资开发商，他表示，这样的地块并不能从表面的拍卖成交价来判断地块的净值，动迁费用才是未来该地块开发商最大一笔成本。

　　“通过拍卖行、二手市场等途径有毛地出售，一般很少有开发商敢拿，‘水太深’。”某开发商表示。

      卖成交价来判断地块的费用能从表面，的拆迁补偿安能也成为该地，块目前以底价置幅土地是受上海市高工作，拍由中标人先卖成才是未来该，场等途径有毛地地块开让往能也，成为该地块目前以底往是政府出让土地使。