国大城市的房价没有回落，反而在2007释是市场需求大于供给，中国的城镇化发展价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求投资和投机性需求增加、外资热钱介入日本的房地产泡沫破灭，使日本在上个世纪90年增推动了房地产价格暴涨，而外淮海国际广场资撤退刺破泡步税人2000亿美元税款，相当于美国伐加年迎来了新.

　　对于中国房地产市场现状的评价可谓见人见智，但有一个事实不容否认，那就是连续几年的房地产调控，中国大城市的房价没有回落，反而在2007年迎港汇广场来了新一轮上涨潮，许多城市房价涨幅超过10%。

　　对此，比较合理的解释是市场需求大于供给，中国美罗大厦的城镇化发展步伐加快加大了对城市住房的需求。

　　具体而言，房价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求增加、外资热钱介入、商业银行追捧房地产，源源不断地供应信贷资金等诸多因素造成嘉华中心的。

　　日本的房地产泡沫破灭，使日本在上个世纪90年代成为“失去的10年“，银行堆积了巨额不良资产。日本债券信用银行、日本长期信用银行因此破产倒闭。汇智大厦1997年的东南亚金融风暴也与房地产泡沫脱不了干系，外资涌入推动了房地产价格暴涨，而外资撤退刺破泡沫，表现在货币形态上就是这些国家的货币大幅贬值。

　　上个世纪80年代，美国储贷协会危机使得2000多家节俭机构倒闭，清算这些机构花了十几年的时间，损失了纳税人2000亿美元税款，相当于美国1933年GDP的40％。这场危机的直接原因是追逐房地产暴利，贷款是借短贷长，节俭机构的住宅抵押贷款集中度在82%以上，加上利率的剧烈波动等因素导致危机的产生。美国次贷危机正使美国商业银行遭受重创，许多知名商业银行和投资银行的首席执行官纷纷下课，银行拨备急增，损失惨重。对于这个近在眼前的教训，如果不提高警惕，中国发生美国式次贷危机的可能性是存在的。

　　为防止房地产市场泡沫的出现，金融机构可以发挥很大的作用。央行于2003年6月5日发布的《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文件“），实际上是对部分商业银行进行警示，因为它们放松信贷条件，潜在金融风险加大。央行曾于2002年11月对各商业银行在2001年7月1日到2002年9月30日间发放的房

　　地产贷款进行了抽查，发现违规贷款2059笔，违规金额达到366.68亿元，分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，问题比较严重。“121文件“强调，要加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向，强调开发商自有资本金占比必须不低于30%；“四证“不全的不允许发放项目贷款；不允许房地产贷款跨地区使用；要严格土地储备贷款的发放；规范建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，首付比例20%、第二套房以上首付比例要提高，在美国次贷危机发生后要求达到40%；强化对个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；加强对个人住房公积金委托贷款的管理。

　　“121文件“给银行、开发商和消费者带来了很大的影响，虽然时间过去5年多，今天看来，这个文件对房地产市场健康发展起到了重要的促进作用，规范了商业银行对房地产贷款的操作。

　　开发商过分依赖银行信贷资金

　　开发商如果过分依赖银行信贷资金，一旦市场出现泡沫，危及的将是国家经济安全，日本就是最为典型的例子。

　　英国《金融时报》记者吉莲•泰特跟踪采访了日本地产泡沫破灭给银行带来的痛苦，以及日本经济长期停滞的全过程。之后，他写下了《拯救日本--泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》一书，描述了日本长期信用银行如何参与房地产，获取巨额利润，后因泡沫破灭形成巨额不良资产，最后不得不破产清算。日本政府千方百计挽救长期信用银行，邀请美国一家私募股权投资参与重组，重组成功后更名为“新生银行“。据日本政府估计，由于房地产泡沫的破灭，在20世纪的最后10年间，银行坏账已经达到1万亿美元以上，日本私营部门经济学家的数据则是它的2到3倍。

　　日本的房地产暴利，吸引了大量的银行资金进入，银行资金的支持又加速了房地产业泡沫的形成。

　　日本的金融市场远较中国发达，日本开发商除银行信贷资金外，还可以通过发达的证券市场融资。在这种多元的融资格局中，尚且形成巨额坏账，危及整个经济的发展，更何况中国的金融市场落后于日本，中国的房地产开发商对银行信贷资金的依赖远超过日本，一旦出现问题，对银行的破坏力可想而知。

　　在中国，虽然已经建立了银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍是依赖银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了70%。房地产行业的平均负债率均在70%以上。据统计，在1998年－2002年之间，每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内；2002年－2003年一年内增加2200多亿元；2004年－2007年之间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约3000亿－4000亿元。1998年银行对房地产贷款余额为2029亿元，到2006年达14100亿元，2007年更超过18000亿元，这反映出房地产贷款增速之快。

      的金融市场远较中国发达，日本开发经建立了银行信贷、证券市场融年更超过18000亿元，这反映出房地产贷款资商资金的依赖远超过日本，一旦出现百计挽救长期信用银行，邀请美国一家私募股权问题除展起到了重要的促进作用，规范了商业银行对房地产贷款银行信贷.